ÖRNEK RAPOR · GİRİŞ GEREKMEZ
Örnek sözleşme analiz raporu
Kurgusal bir kira sözleşmesi üzerinden üretilmiş bir rapor. Sözleşmede kişi adı, adres, tarih ve tutar yoktur; taraflar yalnızca “Kiraya Veren” ve “Kiracı”. Kanun atıfları Sözleşme AI'nin elle doğrulanmış risk kütüphanesinden gelir.
- DOSYA
- kira-sozlesmesi-ornek.pdf
- SÖZLEŞME TİPİ
- Kira sözleşmesi
- HATIRLATMA TARİHİ
- 1 Eylül 2027 · yenileme
GENEL DEĞERLENDİRME
5 madde kütüphanedeki bilinen risk kalıplarıyla eşleşti; 1 madde eşleşmedi ve skora katılmadı.
Dikkat gerektiren maddeler
- 03
Yasal sınırın üzerinde kira artış oranı
Orta Risk“Kira bedeli her yıl, bir önceki yılın kira bedeli üzerinden %65 oranında artırılır.”
Aleyhe hüküm: Kiracı aleyhine.
Neden riskli: Konut kiralarında artış oranı, TBK m. 344 uyarınca bir önceki kira yılına ait TÜFE on iki aylık ortalamasıyla sınırlıdır. Sabit yüksek oran (ör. %65) içeren maddeler bu sınırın üzerinde kalabilir ve yenileme dönemlerinde uyuşmazlık doğurabilir.
Mevzuat dayanağı: TBK m. 344
Pazarlık önerisi: Sabit oranı kaldırıp TÜFE on iki aylık ortalamaya bağlamayı isteyin; sabit tutmak isteyen taraf için üst sınır ekleyin. Önerilen metin: “Kira bedeli, her yenileme döneminde, bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını aşmamak üzere taraflarca belirlenecek oranda artırılır.”
- 07
Boş tarihli tahliye taahhütnamesi
Yüksek Risk“Kiracı, sözleşme imzasıyla birlikte boş tarihli bir tahliye taahhütnamesi düzenler; tarih, kiraya veren tarafından ihtiyaç duyulduğunda doldurulur.”
Aleyhe hüküm: Kiracı aleyhine.
Neden riskli: Sözleşme imzasıyla eş zamanlı alınan ve tarihi sonradan doldurulabilen tahliye taahhütleri, kiracının tahliye korumasını fiilen ortadan kaldırabilir. Yargı uygulamasında kira ilişkisinin kurulmasından sonra serbest iradeyle verilmeyen taahhütlerin geçerliliği tartışmalıdır.
Mevzuat dayanağı: TBK m. 352/1
Pazarlık önerisi: Boş tarihli belgeyi hiç imzalamayın; kabul edilmek zorundaysa tarihi teslimden sonra ayrı belgeyle doldurun. Önerilen metin: “Tahliye taahhüdüne ilişkin ayrı bir düzenleme yapılacaksa, kiralananın tesliminden sonra, düzenlenme tarihi ve tahliye tarihi açıkça yazılı ayrı bir belge ile yapılması yaygın uygulamadır.”
- 11
Depozitonun tek taraflı takdirle irat kaydı
Yüksek Risk“Depozitonun iade edilip edilmeyeceğine kiraya veren karar verir; kiraya verenin uygun göreceği kesintiler depozitodan düşülür.”
Aleyhe hüküm: Kiracı aleyhine.
Neden riskli: TBK m. 342 uyarınca konut kiralarında güvence en çok üç aylık kira bedeli kadar olabilir ve bankada vadeli hesapta tutulması öngörülmüştür. 'İade edilip edilmeyeceğine kiraya veren karar verir' tarzı düzenlemeler bu koruyucu çerçeveyle bağdaşmayabilir.
Mevzuat dayanağı: TBK m. 342
Pazarlık önerisi: Güvencenin kiracı adına vadeli hesapta tutulmasını ve iadenin yalnız karşılıklı tutanakla yapılmasını isteyin. Önerilen metin: “Güvence bedeli, kiracı adına açılan vadeli bir mevduat hesabına yatırılır; hesap, tarafların rızası veya kesinleşmiş yargı/icra kararı olmaksızın çözülmez. Sözleşme sonunda kiralanan hasarsız teslim edildiğinde güvence faiziyle birlikte iade edilir.”
- 12
Yapısal onarım ve esaslı giderlerin kiracıya yüklenmesi
Orta Risk“Çatı, tesisat, ortak alan onarımları ve binaya ilişkin sigorta giderleri de dahil tüm esaslı giderler kiracıya aittir.”
Aleyhe hüküm: Kiracı aleyhine.
Neden riskli: Kiraya veren, kiralananı sözleşme süresince kullanıma elverişli bulundurmakla yükümlüdür (TBK m. 301); kiracı yalnızca olağan kullanım kaynaklı küçük temizlik ve bakım giderlerinden sorumludur (TBK m. 317). Çatı, tesisat, yapısal onarım ve bina sigortası gibi esaslı giderlerin tamamının kiracıya yüklenmesi bu dengeyi kiracı aleyhine bozar.
Mevzuat dayanağı: TBK m. 301, 317
Pazarlık önerisi: Yapısal onarım, ortak tesisat ve bina sigortasını kiraya verene geri taşıyın; küçük bakım kiracıda kalsın. Önerilen metin: “Kiralananın olağan kullanımından doğan küçük bakım ve onarımlar kiracıya; yapısal unsurlar, ortak tesisat ve binaya ilişkin sigorta ve esaslı onarım giderleri kiraya verene aittir.”
- 15
Habersiz ve sınırsız denetim hakkı
Orta Risk“Kiraya veren, kiralananı günün her saatinde habersiz denetleme hakkına sahiptir.”
Aleyhe hüküm: Kiracı aleyhine.
Neden riskli: Kiraya verenin 'günün her saatinde habersiz' denetim hakkı, kiracının konut dokunulmazlığı ve özel yaşam alanıyla çelişir. Uygulamada erişim, makul sürede önceden bildirimle ve haklı sebeple sınırlandırılır.
Mevzuat dayanağı: TBK m. 319; Anayasa m. 21
Pazarlık önerisi: Denetimi makul süre önceden bildirimle ve haklı sebeple sınırlayın; acil hâller istisna olarak kalsın. Önerilen metin: “Kiraya veren, zorunlu bakım-onarım veya yeniden kiralama amacıyla, en az 48 saat önceden bildirmek ve kiracının uygun göreceği makul saatlerde olmak kaydıyla kiralananı görebilir.”
- 18
Kütüphaneyle eşleşmeyen hüküm
“Kiracı, kiralananı üçüncü kişilere devretmek isterse kiraya verenin yazılı onayı gerekir; onay verilip verilmeyeceği serbesttir.”
Bu hüküm kütüphanedeki doğrulanmış kalıplarla eşleşmedi. Skora katılmadı ve mevzuat dayanağı gösterilmedi — uydurulmaz.
Sorumluluk reddi
Bu araç hukuki tavsiye yerine geçmez. Sunulan içerik yalnızca bilgilendirme amaçlıdır; profesyonel danışmanlık için avukatınıza başvurun.